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北京楼市以价换量房企回应低空放行而已

发布时间:2020-03-04 02:21:14 阅读: 来源:搅拌站除尘器厂家

目前仅大兴天宫院、通州台湖个别楼盘入市价低于预期三五千元,有开发商称系主管部门严格审价。

春节后天宫院板块楼盘大批集中入市,竞争激烈,多个楼盘平价快销。

上周日,住总万科橙以毛坯、均价21680元/平方米的“低价”入市,引发万科“领降北京”的消息。

因2013年销售火爆而被寄予厚望的2014年楼市,开局已遭遇了各种“滑铁卢”。

从年初信贷政策趋紧的信号,到春节后二三线城市局部市场的降价,再到北京市场多个刚需项目的平价开盘,此间各种看空、崩盘论调此起彼伏,让楼市未来的走势变得更加扑朔迷离。

现象

已有俩楼盘低价跑量

上周末,位于天宫院的住总万科橙以21000元/平方米的“去精装”价格入市,与其前期宣传26000元-28000元/平方米的价格形成较大差距;在创造了该区域第五个“日光盘”的同时,也超出了业内外人士的预料。

“万科近期的价格调整,应该能让大家感到寒冷的味道,不是说天暖了就一点风险没有。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示,企业应当对新的市场环境下的经营模式仔细研究。

就在业内外尚未完全消化天宫院板块以价换量的节奏之时,位于通州区的东亚印象台湖日前曝出,其二期住宅的入市价格将从预期的26000元/平方米的毛坯房源,调整为22000元/平方米的精装修产品入市。据业内人士估算,剔除每平方米2500元的精装修费用,其毛坯价格基本和一期开盘价格持平。昨天,东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏告诉记者,东亚新华地产确实在2014年进行了全国性战略调整,目标是适当拉低三四线城市的销售价格,同时保证一二线城市的土地储备。“具体到印象台湖这个项目,因为拿地时间比较久,在保证合理利润的范围内将实现高周转消化,快速回笼资金,为新的地块做准备。”据贾玉鹏透露,东亚新华地产已在包括北京在内的多个一二线城市看好地块,但他同时表示,东亚旗下在京的其他项目并不会参与到此次价格调整中。

随后记者联系到同处于台湖板块的泰禾1号街区,其相关负责人表示,泰禾从来都是按照自己的定价和节奏去进行推盘,不会受到外界影响。

走访

主流市场行情仍微涨

在实地走访了目前在售的多个项目后,记者发现,以价换量的现象尚未在北京楼市广泛蔓延,而即将入市的项目多数都保持了价格“微涨”的水平。

位于望京来广营桥东的臻园,去年8月一期成交均价为42000元/平方米,新一期取证房源仍以精装修交房,但价格达到47000元/平方米左右。

位于通州区的合生滨江帝景,目前在售的仅剩少量137平方米精装大户型,对外报价为28000元/平方米左右,与年前同样户型的房源相比,每平方米已微调1000元-2000元不等。而根据该项目在市住建委最新取得预售证显示,最高获批价格已达到29506元/平方米。

一位不愿具名的业内人士指出,由于此前受到“限高令”(去年底对单价4万元以上楼盘不批预售证)的限制,中高端项目供应结构发生变化,改善型需求的不断增多,也给了开发商稳定的市场预期。春节后,一些中高端项目的开盘定价依然保持上涨势头。

分析

取证“容易”审价难

尽管今年以来,楼盘取证速度明显加快,根据北京市住建委网站公开信息,3月前20天,已有12个项目获得销售许可证。但据记者多方了解,在实际的价格审批过程中,开发商仍然感受到“压力山大”。

“这个价格确实比我们的预期低了不少,但关键是报高了不批啊,只能不停地被驳回,然后一降再降,降至达到‘标准’后才被放行。”一位刚刚拿到预售证的房企人士向记者透露,尽管主管部门发放预售证的速度比之前的节奏加快,但是价格博弈仍是一道难关。

事实上,“低空放行”的项目并不止这一家,从春节后取证的楼盘就可以看出,其价格普遍和之前的预期有差距。贾玉鹏介绍,市住建委对于住宅价格比去年略有放松,但依然采取持续控制的措施,要求审批价格对比周边不能出现过多的涨幅。

“虽然有自住型商品房在市场做保障,但主管部门对于房价调控的目标依然有所担心。基本上是报4(万元/平方米)不过4(万元/平方米),报5(万元/平方米)不过5(万元/平方米),总要‘砍一刀’。”据一位知情人士透露,考虑到北京楼市的特殊性,目前相关部门尚无法放弃行政手段。“在年初如果不加以把控,到后期可能更难办。”该人士表示。

-典型楼盘

住总万科橙

涨幅变小,并非降价

3月16日,位于北京南六环的住总万科橙项目开盘,333套房源即告售罄。此前,市场普遍预期该项目包含精装修的均价约为24000元/平方米,但最终以毛坯、均价21680元/平方米入市,引发万科“领降北京”的消息。

“项目严格按照政府相关部门指导意见进行定价。”北京万科昨日对记者表示,项目的定价顺应了市场以及政策,天宫院板块刚需项目集中,客户有多个项目同时排号的习惯,并非是因为所谓的大幅降价而引发抢购;此外精装修是公司提供的服务,并不是强制捆绑销售。

“说降价很牵强,住总万科橙毛坯卖到近22000元/平方米,在整个区域内并不是低价。”天宫院某项目营销负责人表示,3月初精装修的金融街融汇四期约千套房源入市,均价22000元/平米左右。而此前天宫院2月底开盘的中国水电·云立方、鑫苑鑫都汇都为毛坯房源,均价都在21000元-22000元/平方米的水平,和住总万科橙持平。“万科还提供了拆分精装修的选择,可增加利润。”

价格上涨的幅度变小,但并非降价。这是天宫院板块多个楼盘负责人的共识。据悉,一方面春节后天宫院板块楼盘大批集中入市,先后已有首开熙悦春天、中国水电·云立方、鑫苑鑫都汇、金融街融汇、众美城等入市分流客户,竞争激烈;另一方面,大兴区住建委批准的预售价格也比业内的预期更低,但和此前成交的任何项目相比,区域房价仍然是在上涨过程中。

业内人士指出,上述楼盘几乎都是房企在2011年底和2012年拿地,楼面价为8000元-9000元/平方米,对比目前2万元/平方米的售价看,利润并不低。RET睿意德营销服务部董事商十磊表示,住总万科橙的销售价格低于市场预期,说明北京楼市的涨幅收窄,也说明了万科紧贴市场的高周转开发策略相当成功。

声音

“万科橙开盘,我们是严格按照政府相关部门指导意见进行定价销售。这也是一种承担社会责任的表现。否则,(每平方米)再加2000元,万科橙照样卖完。

判断北京楼市,看地价是关键,分清两类项目:一类是以万科为代表的,前两年拿的地地价水平在15000元/平方米以内的,入市不存在市场风险。我对市场没有担心。政府指导价格也会区分不同区域。另一类是2013年的高价地项目,这些企业心里比较紧张。政府不会在这类项目上限价,但房子有没有买主是个问题。”

——万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆

市场动向

即将入市楼盘未现价格松动

北京住总万科橙的低价入市是否真的会领降市场?本周,记者走访了多个即将入市的楼盘,未发现有价格松动。在通州,相距不远的富力金禧花园、合生滨江帝景均在3月16日获得最后一期的住宅预售证,预售价格与上期相比均有上涨。

富力金禧花园3月16日取得了预售证,是项目最后一栋楼,共237套房源,精装修,拟售均价为28000元/平方米,预计本周末入市。据了解,该项目上一次开盘是2012年6月,成交均价在17000元-18000元/平方米,此次开盘的是金禧花园的最后一栋住宅楼。据北京富力相关人士透露,此次两居均价为28500元/平方米,三居均价在27000元/平方米,目前蓄客情况较好。

距富力金禧花园不远的合生滨江帝景,目前在售的C8号楼,自去年9月28日开盘至今,仅存少量137平方米的三居房源,精装修报价28500元/平方米,相比今年前两个月26500元/平方米的报价,已有每平方米2000元左右的上浮。项目于3月16日取得C3、C6、C7三个楼座共490套房源的预售许可证。据悉,这也是滨江帝景最后3栋楼。其中,C3号楼有214套房,拟售价格为23354元/平方米;C6号楼60套房,拟售价格为29506元/平方米;C7号楼216套房,拟售价格为27609元/平方米。历史数据显示,项目去年八九月份的开盘价是23000元/平方米。据接近该项目人士透露,目前合生滨江帝景的定价仍然处于合理范围内,且存量有限,其主力户型也是市场上较为稀缺的,因此后市没有太大压力。

业内人士指出,通州区内拿出400万元进行改善置业的人毕竟是少数,加之通州整体房价处于较高点,富力金禧花园、合生滨江帝景、K2海棠湾等改善型项目的竞争较为激烈。

-分析

楼市调控无新政北京房价或维稳

“从刚结束的两会上释放出的信号来看,北京楼市短期内不会再出新的调控政策。”亚豪机构研究总监郭毅表示,中央对房地产行业将实行稳定的长效调控,因此北京楼市也会维持稳定,但由于低于市场价格30%的自住房对市场心理造成的冲击,预计北京今年的房价涨幅会出现下滑。

“北京等一线城市的购房需求最坚实,房价也最稳定,但整体涨幅在减缓。”DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧也表示,两会后不会有更严厉的调控政策,他表示本届政府工作报告里面没有提到“楼市调控”这四个字,这是八年来的首次。

何衍钧分析,从现有的长三角降价案例看,除了楼市供应大外,不少开发商其实是跨行业运作,主业为服装、皮鞋或矿业,当主业资金紧张就会把楼盘降价快速收回资金,但其开发量有限,对市场影响很小。2013年楼市太过火爆,今年自然会“增长慢一点”,政府对楼市的目的是稳定市场,而不是让楼市出现“广泛下调”。

据了解,除了两会释放出调控更加市场化的信号外,由于近期A股上市房企如天保基建、中茵股份的非公开增发方案获得了证监会审核通过,成为上市房企再融资的实质性开闸,令少数业内人士预计,今年或许三四线城市的楼市调控会出现“松绑”。

“北京的房价还会涨。”北师大房地产研究中心主任董藩3月17日在实名认证的微博上表示,政府会重点防范温州、鄂尔多斯(注:楼市降价)情况蔓延,防房价下跌。而国金证券也认为,两会信号显示未来政府可能会对这些地区出台一些政策,是“超预期的行业利好”。

VS房企视角

微涨快跑

记者从多家房企了解到,由于北京市住建委对区域房价的整体目标控制并未放松,大幅涨价的楼盘申请预售证较困难,以及房企对后期市场供应增加、竞争加剧的担忧,不少项目都采取了“微涨快跑”的销售策略。

郭毅表示,2013年底开盘的项目,排号人数和推出房源数量很多是4:1、3:1的情况,现在则是2:1或1.5:1,供需比趋于平衡。自住房的大量供应使部分刚需人群出现观望心态,部分库存以中低价位刚需盘为主的开发商也因此看淡后市,并降低利润预期。

据了解,从3月入市热销的项目看,无论是针对改善型的中高端住宅北京华侨城,或是别墅项目格林云墅、西山艺境,或针对首次置业的刚需客群的住总万科橙、金融街融汇,一方面都经历了较长时间的蓄客期,有充足的客户资源;另一方面,最终的销售价格比以前释放出的预计价格稍低。这也是这些项目热销的重要原因。

“北京还没有出现降价楼盘,只是涨幅受限。”3月开盘的一家央企楼盘相关负责人告诉记者,目前销售的项目一般是2012年或之前拿地,当时土地价格还较合理,项目利润率达标就愿意快速出货,但很多2013年高点时拿地的项目则面临较大的压力,在信贷相对较紧的宏观环境下,开发商更希望加快推盘节奏以保持稳健的现金流。

信心不减

对于近期市场的一系列波动,有多位房企人士表示,市场出现阶段性微调是正常现象,且目前看来并未出现实质性下调的迹象,对北京市场仍然看好。

某央企开发商相关负责人对记者表示,2014年一季度还没结束,对于全年的市场走势并不需要过度悲观。

“我们对北京的市场是持续看好的,未来也会进一步收缩三四线的项目存量,增加一二线城市的土地储备,未来还有机会。”一位不愿具名的房企相关负责人如是说。

泰禾集团品牌总监沈力男也认为,从政策层面来说,看不到对行业有什么不利消息。“尤其是去年底和今年初,土地市场的热情高涨,后续效应还没有完全释放出来。”沈力男同时指出,从技术层面上分析,2014年楼市的量价涨幅不会维持去年那么高的水平。

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